L’ordine del giorno rappresenta un elemento essenziale dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, in quanto consente ai condòmini di essere informati in modo chiaro e preventivo sulle questioni che saranno discusse e votate.
Tale previsione trova fondamento nell’art. 66, comma 3, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, secondo cui l’avviso di convocazione deve contenere la specifica indicazione dell’ordine del giorno, oltre a luogo, data e ora della riunione, e deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione.
La funzione dell’ordine del giorno è garantire la trasparenza e la consapevolezza del voto, affinché ciascun condomino possa partecipare in modo informato o decidere se delegare la propria rappresentanza.
Pertanto, la mancata o insufficiente indicazione dei temi da discutere incide sulla validità della deliberazione, poiché priva i partecipanti della possibilità di valutare in anticipo le materie oggetto di decisione.
Sotto il profilo operativo, l’ordine del giorno è normalmente predisposto dall’amministratore di condominio, che vi inserisce gli argomenti obbligatori per legge (ad esempio l’approvazione del rendiconto annuale) e gli ulteriori punti ritenuti opportuni per la gestione delle parti comuni.
Tuttavia, anche i singoli condòmini possono chiedere l’inserimento di specifici argomenti, formulando una richiesta all’amministratore. Inoltre, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., se almeno due condòmini rappresentanti un sesto del valore dell’edificio chiedono la convocazione dell’assemblea, l’amministratore deve provvedervi entro dieci giorni; in mancanza, potranno procedere direttamente alla convocazione e alla redazione dell’ordine del giorno, indicando gli argomenti da trattare.
Nel caso in cui l’assemblea deliberi su questioni non comprese nell’ordine del giorno, la delibera è annullabile – non nulla – su impugnazione dei condòmini assenti, dissenzienti o astenuti, entro il termine di trenta giorni ai sensi dell’art. 1137 c.c. L’annullabilità deriva dal difetto di informazione preventiva, che impedisce ai condòmini di esprimere un voto consapevole su materie non previamente indicate.
In conclusione, l’ordine del giorno costituisce un presidio di legittimità e corretto funzionamento dell’assemblea condominiale: garantisce trasparenza, tutela il diritto di partecipazione e delimita l’ambito delle decisioni valide. Le deliberazioni adottate su temi estranei all’ordine del giorno restano pertanto impugnabili per violazione delle regole di convocazione, con conseguente rischio di annullamento