Si discute ancora molto fra gli interpreti e gli operatori pratici sulla attuazione della prestazione di garanzia dovuta dai condomini in regola con i pagamenti con riguardo al debito verso il terzo creditore rimasto insoddisfatto dopo l’infruttuosa preventiva escussione, ai sensi del secondo comma dell’art. 63 disp. att. cod. civ.
Per fare un caso pratico, che avviene se si stanziano attività o lavori per un determinato importo, ma uno o più condomini non pagano la loro quota di rata condominiale generando quindi una scopertura?
Poiché la Riforma del 2012, con la norma in esame, ha voluto che i creditori possano agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti soltanto dopo l’escussione degli altri condomini, non può intendersi che l’obbligazione di gestione condominiale sia vista dal legislatore come vicenda costitutiva dell’insorgenza del debito di una stessa prestazione per l’intero a carico dei partecipanti al condominio, restando salvi i criteri di ripartizione ex art. 1123 cod. civ. nei soli rapporti interni fra condomini. Piuttosto, il secondo comma dell’art. 63 disp. att. cod. civ. ha stabilito un obbligo sussidiario di garanzia in capo ai condomini solventi, limitato in proporzione alla quota rimasta inadempiuta dal moroso.
La posizione del condomino in regola con i pagamenti, chiamato dal creditore a rispondere delle quote dovute dai morosi, dopo la preventiva escussione degli stessi, viene, perciò, assimilata a quella di un fideiussore, sia pure ex lege (Cass. 17 febbraio 2023, n. 5043, che aggiungeva: “[i]l condomino solvente garantisce l’adempimento del contributo imposto al moroso, ovvero un debito altrui, essendo ciascun condomino realmente obbligato (in via primaria verso l’amministratore, e in via indiretta verso il creditore) soltanto per la quota di debito proporzionata al valore della sua porzione, ed invece garante per le quote dei condomini inadempienti”).