Uno degli equivoci ricorrenti in ambito condominiale e più ancora immobiliare è assimilare il riparto spese proprietario/inquilino a quello fra usufruttuario/nudo proprietario.
Innanzi tutto, è bene ricordare che l’usufrutto è il diritto reale che consente all'usufruttuario di godere e disporre della cosa altrui, traendo da essa tutte le utilità che può dare – compresi i frutti -, con l’obbligo di non mutare la destinazione economica (art. 981 cod.civ.).
Dalla definizione, emerge già un titolo molto più rafforzativo rispetto a quello vantato dall’inquilino: l’usufrutto non è un semplice contratto (anche se l’usufrutto si può costituire per contratto), ma è un diritto reale, ossia sulla “cosa” (nel nostro caso, l’immobile; ma l’usufrutto è possibile anche su altri tipi di beni, purché essi non siano per loro natura deteriorabili). I diritti reali sono infatti tassativamente disciplinati dal codice civile, e necessitano di trascrizione notarile. Secondariamente, l’usufrutto, ci insegna il codice civile, “non può eccedere la vita dell’usufruttuario”: ciò significa che, se nella costituzione dell’usufrutto non è prevista una data di scadenza dello stesso, esso si intende costituito per l’intera vita dell’usufruttuario, e solo la volontà di questo (e non del nudo proprietario) può farlo venire meno con apposito atto di revoca.
Qualora l’usufruttuario sia una persona giuridica, esso non può eccedere un trentennio.
Venendo ora allo specifico caso di riparto spese fra usufruttuario e nudo proprietario, qualora l’usufrutto sia iscritto su un immobile facente parte di un edificio condominiale, vediamo quali sono gli orientamenti della giurisprudenza affrontando una comparazione con ciò che avviene nel caso di riparto spese fra inquilino e proprietario.
Il riparto usufruttuario/nudo-proprietario è regolato dagli art. 1004 e 1005 c.c.; quello fra conduttore e locatore dall’art. 1576 ma soprattutto dalla legge dell’equo canone 392/78.
Chi quindi fra usufruttuario e nudo proprietario paga l’amministratore, l’assicurazione, il cambio caldaia, la tinteggiatura della facciata etc…? l’Usufruttuario. Vediamo perché e analizziamo ciò che ci insegna il codice civile;
-Art. 1004 cc: Spese a carico dell’usufruttuario
Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario.
Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. Per “custodia” l’adozione delle cautele atte a prevenire ogni evento calamitoso e gli altri possibili danni, nonché le attività delittuose; avvisare il proprietario dell’opportunità delle riparazioni straordinarie; non trascurare l’esercizio di servitù costituite a favore del fondo evitandone la loro prescrizione per non-uso. Mentre per “manutenzione ordinaria” si intendono interventi finalizzati a conservare la cosa nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva.
-Art. 1005 cc: Riparazioni straordinarie
Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.
Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
L’usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l’usufrutto, l’interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.
Quindi le riparazioni straordinarie sono quelle che non possono essere previste in quanto, generalmente, non discendono quale effetto normale dell’uso o dello sfruttamento della cosa.
Ora, diamo quindi uno sguardo alla giurisprudenza:
- Trib. civ. Roma, sez. V, 4 novembre 2004, n. 29809 <<Ai fini della ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario, occorre riferirsi al criterio della natura delle opere da realizzare. L’usufruttuario, avendo l’uso e il godimento della cosa, sarà responsabile per tutto ciò che attiene alla conservazione e al godimento della cosa stessa sotto il profilo materiale e della sua attitudine produttiva. Mentre saranno riservate al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa. Pertanto, spese come quelle di rifacimento della caldaia, di assicurazione del fabbricato, di manutenzione del tetto, non assumono quel carattere di straordinarietà come sopra delineato, ma piuttosto vanno fatte rientrare nell’alveo delle spese relative all’amministrazione e alla conservazione del bene in quanto idonee a preservarne l’attitudine produttiva, con conseguente attribuibilità dei relativi oneri all’usufruttuario. >>
- Trib. civ. Tempo Pausania, 11 giugno 2020 n. 102 <<sono spese ordinarie la tinteggiatura delle pareti comuni, l’automazione del cancello, l’autoclave, l’acquisto della buca delle lettere, la manutenzione di citofono e antenna, manutenzione dei giardini e del verde condominiale.
- Cassazione 7886/98 <<Sono di straordinaria amministrazione <<quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta>>
- Cassazione 16774/2013 Sono di straordinaria amministrazione <<gli oneri relativi al rifacimento della facciata condominiale>> La re-impermeabilizzazione del lastrico solare è a carico del nudo proprietario. La messa a norma degli impianti, ad avviso di chi scrive, non è annoverabile né tra gli interventi di manutenzione ordinaria, né tantomeno tra quelli di semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
- Cassazione, n. 8725/2022 Le spese per l’adeguamento di un garage alla normativa antincendio costituiscono un onere relativo all’amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa e, perciò, rimangono a carico dell’usufruttuario.
Il carattere di ordinarietà o straordinarietà dell’opera va valutato considerando che spettano all’usufruttuario l’uso e il godimento del bene, sicché si devono lasciare a lui la responsabilità e l’onere di provvedere a tutto ciò che riguarda la conservazione e il godimento della cosa nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva, mentre si devono riservare al nudo proprietario le opere che incidono su struttura, sostanza e destinazione della cosa.
Che avviene invece per quanto attiene IMU; TARI, TASI? Esse sono a carico dell’usufruttuario così come le spese di manutenzione che, come abbiamo visto, attengano al godimento del bene.
In estrema sintesi, le spese che restano a carico del nudo proprietario sono quelle che attengono alla conservazione del bene nel tempo, e alla sua valorizzazione “nel tempo” (es facciata, strutture portanti, rifacimento impianti che non siano riconducibili ad usura etc).