Spese per lastrici solari quando è intervenuta una miglioria da parte del proprietario del terrazzo: a chi competono le spese in caso di rifacimento per manutenzione dello stesso?
In una fattispecie realmente accaduta in uno dei nostri immobili in gestione, un condomino, sul proprio terrazzo (avente anche funzione di copertura) ha effettuato delle migliorie, per il miglior godimento del terrazzo a suo uso esclusivo (cambio di pavimentazione con una più pregiata, costruzione di una veranda etc).
Ora, per naturale vetustà, si rende necessario effettuare il rifacimento dei terrazzi condominiali: ci si chiede quindi chi debba sobbarcarsi la spesa del rifacimento del terrazzo del predetto condomino, in considerazione del fatto che quanto da lui apportato, in termine di modifiche, consiste nell’uso di materiali più pregiati rispetto a quelli originariamente utilizzati nell’edificio.
Sostanzialmente ci si chiede che accade se il condomino, nella sua porzione di lastrico solare esclusivo, ha creato una miglioria, o una sopraelevazione: in che quota deve partecipare alla spesa il condominio?
Secondo l’art. 1126 c.c. “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
A ciò interviene la giurisprudenza, la quale si sofferma sul concetto di “funzione di copertura”.
In particolare, “sono spese a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo soltanto quelle attinenti alle parti del lastrico del tutto avulse alla funzione di copertura (es ringhiere, sopraelevazioni e migliorie); mentre tutte le altre spese, svolgenti natura di copertura, vanno sempre divise nei criteri indicati dall’art. 1126 c.c. (02/2726).
Sostanzialmente, l’interesse generale del condominio interviene nella misura in cui il lastrico assolva alla sua funzione di copertura, e quindi di struttura dell’immobile nel suo complesso.
Se il condomino, su questo, abbia operato delle migliorie, o faccia assolvere alla copertura funzioni differenti, ne sostiene, per questa parte, le spese.